Відповідь адвоката з житлових питань:
Выселение, опротестование сделок с недвижимостью в г. Чернигове — сфера юридических услуг —
За загальним правилом, передача речі в користування іншій особі (піднайм) допускається тільки за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом (ч. 1 ст. 774 ЦК України). З тексту статті можна зробити два висновки:
перший: орендар не може передавати річ без згоди орендодавця в користування будь-якого виду (платне або ж безоплатне);
другий: в договорі можна відступити від цього правила.
Так що цікаву специфіку Вашої ситуації можуть пояснити положення договору оренди житла, який Ви уклали. Уважно вчитайтеся в текст договору. Там може міститися положення на зразок: «наймачеві забороняється передавати квартиру впіднайм без згоди наймодавця».
Зовні такий стан договору нічим не відрізняється від цитованої вище ч. 1 ст. 774 ЦК України. Однак поняття «піднайм житла» відрізняється від «простого» піднайму. Якщо «піднайм» — це передача орендарем будь-якої речі іншій особі в користування, і згідно ч. 1 ст. 774 ЦК України користування не обов’язково має бути оплатним, то «піднайм житла» є завжди оплатним (ч. 2 ст. 823 ЦК України).
Отже, в наведеному випадку у договорі міститься заборона лише на передачу житла в платне користування. Передача житла у безоплатне користування (позичку) не вимагає згоди орендодавця.
Таким чином, якщо не бажаєте, щоб в житло, яке Ви здаєте, заселилися сторонні особи, передбачайте в договорі заборону орендарю передавати житло в користування, незалежно від оплатності такого користування. У разі, якщо в договорі міститься така заборона, або це питання взагалі не з’ясоване — вітаємо, у Вас є право виселити осіб, які незаконно проживають там і вимагати розірвання договору найму на підставі п. 2 ч. 1 ст. 783 ЦК України в судовому порядку.
Бувають ситуації, коли сторонні особи, не обумовлені в договорі оренди, вселяються в житло і живуть разом з орендарем. Вони називаються тимчасовими жителями. Їх заселення можливо з попередженням про це орендодавця, але згоди останнього на це не потрібно. При цьому виселення цих осіб — теж проста процедура: вони повинні звільнити житло в семиденний термін після вимоги орендодавця або орендаря.
